Jリート 神差配 ＋80万円
ここに一つの不可解な現象があります。
コロナで日本の株式市場は大きく下がったが、日本の不動産価格にはそれほど落ち込みは見られなかった。
にも関わらず、企業株式と共に不動産証券として東証一部証券取引所で取引されるJリートは、3月14日頃を境に大幅な下落をみた。
暴落と言う表現では生ぬるい、40％を超える下落もザラにあった価格崩壊とも言うべき現象がこの時期に発生しました。
そして未だ値を戻していないものが多くあります。
何故か？
このコロナを発端とした日本における不動産の実体経済と、不動産を証券化したJリートの株式市場での価格崩壊とのギャップを突いて、3月から2か月程で約80万円の利益を上げる事ができました。
今回のコロナ相場で最も成功した事例と言えます。（失敗した事例ものちほど挙げます。。。）
今回はこのJリートの投資と、今後の展望を展開したいと思います。
結論を先に言えば、商業施設関連のリートはこれから年末にかけて、あと20％～30％程上がると思います。
Jリートとは？
リートは、投資家から集めた資金を不動産に投資し、その賃料収入などから得られた利益を投資家に分配する投資信託です。以下の様な特徴があります。
不動産に直接投資する場合と比べて、はるかに小さい金額から投資できる。
例えば投資用マンションの購入には通常1,000万円以上が必要ですが、Jリートは1万円～70万円前後（銘柄によって異なります）から投資することができます。
証券取引所に上場しているため、株式と同じように取引できる
証券会社の窓口やインターネット取引を通じて、上場株式と同じように売買することができます。
運用は不動産のプロが行うため、手間がかからない
不動産の取得や維持管理、賃貸募集などの運用は専門家が行います。
複数の不動産に分散投資できる
Jリートは数件から数百件の不動産を運用し、多くのテナント（入居者）から賃料を受け取っています。
配当性向が高い
Jリートは利益の90%超を配当すると法人税が実質的に免除されるため、利益の大部分を分配金として投資家に支払っています。
なぜJリートの価格が崩壊したのか？
価格崩壊の理由
諸説ありますが、最大の理由は現金化出来るものは何でも現金化してしまえという見境もない換金売りでしょう。この時期は金や半減期前のビットコインですら売られたので、この動きは確実にありました。
加えて、Jリートは外国人投資家比率が大きく、もともと4～5％程度の高配当目当てにJリートに投資していたそれら外国人投資家が、米国を始めとする各国の金融緩和と株式の暴落によって、自国や他国の高利回り商品に資金が流れていったという観測が強いです。
であれば皮肉なもので、それら外国人投資家が去ったことにより、Jリートの価格は大幅に下落。この結果として、Jリートの表面利回りは大きく上昇し、年8～10％に達するものも多く見られました。
日経平均株価との比較
以下は、東京証券取引所に上場しているJリート銘柄のIndex 東京REIT指数と日経平均株価との比較チャートになります。
2月中頃まで順調に推移していたJリートですが、3月中旬頃より日経平均を超える暴落を記録してしまいました。
3月19日時点での日経平均株価の年初来下落率は25.4％に対し、Jリートは46.6％と大きく上回っております。ちなみに同時期での比較では、米国株は25.6％、米国リートは31.1％の下落を見ました。
即ち、Jリートのみが底なしに大きく売られていったのです。
強烈な違和感
実はトミーはこれ以前にJリートに投資した事もなければ、しようと考えた事もありません。
が、このJリートの異常なまでの売られ方を目の当たりにして強烈な違和感を覚えるに至りました。トミーが感じた違和感は、特に商業系のリートの売られっぷりと、コロナによる実態経済への影響で、次の様なものです。
- 不動産価格の下落を見ない中、商業系リートの価格は半減した。
- 国家非常事態宣言はあくまで4月まで（この時点でどこまで続くか未定だったが）の一時的なものであり、せいぜい続いても２～3か月だろう。これが解ければ人はまた自然と商業施設に戻ってくる。
- 非常事態宣言中であっても、宿泊客が大きく減るホテルリートの収支の悪化はともかく、商業施設のテナントなどは店舗を解約しない限り、不動産オーナーに賃料を払わなければならない。このテナントからの回避する為に日本政府は給付金などの支援策を講じている。
- 普通、マンション投資などの不動産投資の想定利回りは良くて３～5％。加えて、入居者探しや契約、メンテナンスなど様々な管理が必要。これに対し、Jリートは買えばそれら全ては感じ会社が手配してくれる。にも関わらず利回りは８～10％のものがワンサカ出回っている。
従って、実体経済があっかするホテル系ならいざしらず、商業系リートがここまで売られ過ぎるのは流石におかしいと思ったわけです。
そして、初めてJリートを買おうと思いました。それも大きな暴落を見た商業系リートに的を絞りました。
何故なら人々が商業施設に戻ってくるきっかけとなる非常事態宣言の解除という、非常に明確な株価上昇のシグナルが、数か月先に必ず訪れる事がこの時点で予見可能であったからです。
普通、マンション投資などの不動産投資の想定利回りは良くて３～5％。これに対し、この時期の商業系Jリートは利回り８～10％のものがワンサカ出回っており、まさに宝の山の様に思えました。
初めてのJリート購入は暴落の中で
買い付け銘柄、運用成績
以上の理由から、Jリートの購入を決断しました。
商業系リートで特に値を下げている中で、比較的信用格付けの高いケネディクス商業リート投資法人や日本リテールファンド投資法人、フロンティア不動産投資法人といった銘柄を中心に、3月中旬頃の暴落後から少しづつ買い増していき、合計約4百万円弱購入しました。
保有期間はまだ2か月程でしかありませんが、この間の猛烈な上昇気流に乗った結果が以下の通りです。
＋80万円（＋21％）
更に、キャピタルゲインに加えて、投資額に対して全平均年7.42％の利回りという大きなインカムゲインも望めます。（勿論、今後今まで通り配当を続けていけばという前提つきですが。）
今後の展望
非常事態宣言が解けた今、商業系リートは3月中旬の暴落時の悪夢を再び繰り返す事はないでしょう。
あの暴落は、これからどの程度コロナの影響が広まるのか想像もつかないという恐怖とパニックの中で引き起こされた暴落であり、ある程度コロナ ウィルスそのものの性質と感染拡大ペース、3密回避など感染予防への有効な対策、今後の経済への影響が大まかにでも予見可能となった今、再び同様の暴落が繰り返される事はないと考えます。
コロナ感染拡大の第ニ波というのが今後のリスクとして挙げられますが、以下の点を考慮すると、やはり第一波の時の混乱は繰り返さないものと思います。
- そもそも日本の感染者数は他国と比べて大幅に低い。
- これから暖かくなり感染ペースが自然と減速する。
- 歴史的にSARSのケースなどを見ても、コロナウィルスは時間と共にその毒性が弱まっていく。
- 第一波の経験を経てコロナが与える影響はある程度予見可能なものとなった為、株式市場（とりわけ投資家心理）に与える影響は限定的。
むしろ、この第二波がこなければ、商業系リートに限って言えば、時間と共にコロナ前の価格水準に戻るものと考えます。
他方、ホテルなどは観光業の低迷が長引くことが予見されるので、戻りは遅いかもしれません。
まだトミーの購入した商業系リート銘柄は20％上がったと雖も、コロナ前の高値から30％～40％値を下げています。
トミーの予想では、これから年末までの間に第ニ波による非常事態宣言の再発動というイベントが発生しなければ、これら商業系リート銘柄は更に20％程度上昇するものと考えています。
今回Jリートの投資を行うにあたり、以下の著書からその基礎を学んだので、是非参考にしてみて下さい。
1位：はじめての人のJ-REIT基礎知識＆儲けのポイント
全体的に、初心者でも理解しやすい内容で、投資判断の仕方も具体的であるため、基本的なことを学べる入門書といえるでしょう。
2位：海外ETFとREITで始めるインカムゲイン投資の教科書
3位：REITで資産運用 徹底活用ガイド
4位：不動産投信で「儲け」と「副収入」を手に入れる! はじめてのJ-REIT完全ガイドブック
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